دیوان

دعوی خلع ید، دعوایی است که بر اساس آن مالک یک مال غیرمنقول که مالش بدون اجازه و رضایت او در تصرف دیگری قرار گرفته، با اثبات مالکیت خود از دادگاه تقاضا می کند تا حکم بر رفع تصرف علیه متجاوز را صادر نماید. غیرمنقول بودن مال، استیلا بر مال توسط مدعی علیه، عدوانی بودن تصرف و مالکیت خواهان، ارکان دعوی خلع ید می باشند.

یکی از حقوقی که افراد در زندگی خود برای آن ارزش زیادی قائلند، حق مالیکت نسبت به اموالشان است که توقع دارند همه به آن احترام بگذارند و مالکیت شان را محترم بشمارند . اما بسیار پیش می آید که گاهی دیگران این حقوق را زیر پا می گذارند و آن را خدشه دار می کنند .

قانون برای این دسته از افراد مقررات قانونی در نظر گرفته است و ضمن آن مقررات به افرادی که حقوقشان تحت عناوینی خدشه دار شده است، حق داده تا در مراجع قانونی ، اقدام به احقاق حق خود از طریق اقامه دعاوی مانند تخلیه، تصرف عدوانی و خلع ید نمایند. نکته ای که لازم است که مورد توجه قرار گیرد، آن است که این دعاوی هرکدام ارکان و شرایط خاص خود را داشته و اقامه اشتباه هر یک از آن ها به جای یکدیگر، می تواند به شکست در دعوا منتهی شود.

دعوی خلع ید چیست

در پاسخ به این سوال که دعوی خلع ید چیست؟ می توان گفت دعوی خلع ید ، دعوایی است که بر اساس آن مالک یک مال غیرمنقول که مالش بدون اجازه و رضایت او و با قهر و غلبه و عدوان در تصرف دیگری قرار گرفته است ، با اثبات مالکیت خود از دادگاه تقاضای رفع و خلع ید می کند تا حکم بر رفع تصرف علیه متجاوز را صادر نموده و تصرف مال مالک را به خودش برگرداند.

مانند موردی که فردی خانه دیگری را تصرف می کند و در واقع صاحب اصلی مال را از تصرف در مالی که مالکیتش به او تعلق دارد، به صورت غیر قانونی منع می کند . در این شرایط مالک خانه می تواند اقامه دعوی خلع ید به استناد سند عادی یا رسمی کند تا بتواند به تصرف غیر قانونی دیگری پایان دهد . 

دعوای خلع ید متفاوت از دعوای تخلیه می باشد؛ زیرا دعوای تخلیه، دعوایی است که موجر علیه مستاجر طرح کرده و به استناد اینکه مدت اجاره تمام شده یا یکی از شرایط فسخ اجاره وجود داشته، از دادگاه اخراج مستاجر را از ملک استیجاری درخواست می کند. بنابراین، دعوی خلع ید علیه مستاجر امکان پذیر نمی باشد.

در صورت تنظیم قرارداد اجاره و تعیین تکلیف نحوه تخلیه ملک، امکان طرح دعوی تصرف عدوانی مستاجر برای مالک، وجود نداشته؛ اما، در سایر فروض، مالک می تواند با ثبت دادخواست حقوقی یا شکواییه کیفری، از طریق دفاتر خدمات قضایی، رفع تصرف و مجازات مرتکب را خواستار گردد.

دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی نیز تفاوت دارد؛ در دعوای خلع ید، شخصی که لزوما مالک ملک بوده، از دادگاه درخواست می کند تا حکم بر رفع تصرف علیه متجاوز را صادر نموده و تصرف مال مالک را به خودش برگرداند. اما در دعوای تصرف عدوانی، خواهان دعوا متصرف سابق ملک است که ممکن است صرفا بر آن تصرف داشته و هیچ مالکیتی بر آن ملک نداشته باشد. به این ترتیب، متصرف سابق ملک ، دعوایی را علیه متصرف کنونی مال غیرمنقول که مال را به زور از تصرف او خارج کرده ، اقامه نموده و رفع تصرف او را از دادگاه درخواست می کند.

ارکان دعوی خلع ید

هنگامی که دعوای حقوقی در دادگاه حقوقی مطرح می گردد، لازم است تا ارکان آن دعوا قانونا وجود داشته تا دادگاه بر اساس در خواست خواهان و با احراز شرایط قانونی، اقدام به صدور رای نماید. برای اقامه دعوی خلع ید نیز باید ارکانی وجود داشته باشد تا دادگاه رای به خلع ید صادر نماید. به عبارت دیگر، برای اینکه دعوایی ، خلع ید محسوب شود باید شرایط زیر را داشته باشد که به آن ها ارکان دعوی خلع ید می گویند . ارکان دعوی خلع ید از قرار زیر هستند : 

۱غیر منقول بودن مال

دعوی خلع ید از آن جمله دعاوی است که تنها در مورد اموال غیر منقول مطرح می شود یعنی تنها در صورتی که فردی مال غیر منقول دیگری را به صورت غیر قانونی تصرف کند ، مالک می تواند در صورت وجود شرایط دیگر ، تحت دعوای خلع ید ، رفع تصرف را پیگیری کند . 

۲استیلا بر مال توسط مدعی علیه

برای اقامه دعوی خلع ید ، دومین رکن این است که کسی که علیه او شکایت شده است به مال تسلط و استیلا پیدا کرده باشد یعنی از نظر عرفی مال را تصرف کرده باشد .

۳عدوانی بودن تصرف

یعنی اینکه تصرفی که انجام شده است عدوانی و با قهر و غلبه باشد و مالک مال درباره آن رضایتی نداشته باشد . 

۴مالکیت خواهان

از مهمترین ارکان دعوی خلع ید این است که کسی که قصد اقامه دعوی دارد ، مالک مال باشد و بتواند این مالکیت را در دادگاه با سند رسمی مالکیت ، احراز کند . بنابراین اگر مالک مال غیرمنقول، فاقد سند بوده یا اینکه سند وی عادی باشد، ابتدا باید با اقامه دعوای مالکیت و اخذ حکم از دادگاه، مالکیت خود را بر ملک مورد ادعا اثبات نموده و سپس با استفاده از این حکم دادگاه، برای اقامه دعوای خلع ید اقامه نماید.

دعوای خلع ید و مطالبه اجرت المثل

در بخش های قبل، به این سوال پاسخ دادیم که دعوی خلع ید چیست و گفتیم که بر اساس ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی در صورت اثبات خلع ید مشاعی، خلع ید، از کل ملک صورت می گیرد و اشاره کردیم، دعوی خلع ید، دعوایی است که بر اساس آن مالک یک مال غیرمنقول که مالش بدون اجازه و رضایت او در تصرف دیگری قرار گرفته، با اثبات مالکیت خود، از دادگاه تقاضا می کند تا حکم بر رفع تصرف علیه متجاوز را صادر نماید. 

اما، از آنجا که در اکثر موارد، در هنگام تصرف ملک متعلق به یک فرد، متصرف، مدتی در ملک باقی مانده و لذا، مالک ملک در این مدت از منفعت یا منافع ملک محروم مانده است، لذا، در دادخواست خلع ید، علاوه بر اصل خواسته که خلع ید و بیرون کردن متجاوز بوده، ادعای دیگری نیز تحت عنوان اجرت المثل ایام تصرف، از سوی مالک، علیه متجاوز مطرح شده و لذا، دعوای خلع ید و مطالبه اجرت المثل، یکی از دعاوی شایع در این حوزه می باشد.

پیش از آنکه به این نکته بپردازیم که در دعوای خلع ید و مطالبه اجرت المثل، محاسبه اجرت المثل ایام تصرف متجاوز به چه صورت انجام می گیرد، لازم است تا ابتدا توضیح دهیم که منظور از اجرت المثل چیست و تفاوت اجرت المثل و اجاره بها چه می باشد.

در دعاوی املاک، غالبا، دو مفهوم بسیار شبیه هم، یعنی اجرت المثل و اجاره بها، مطرح می گردند. اما، لازم است به این نکته توجه شود که این دو مفهوم، دارای تفاوت هایی با یکدیگر بوده و به هیچ وجه، به یک معنا نمی باشند.

اجاره بها، زمانی مطرح شده و از سوی یک شخص، مطالبه می گردد که میان دو طرف، یک قرارداد اجاره وجود داشته و یک طرف، تحت عنوان مستاجر، باید مبلغ مشخصی را ماهیانه، به عنوان اجاره بها، به طرف دیگر، یعنی موجر بپردازد. حال اگر مستاجر، از پرداخت اجاره بها، خودداری نماید، موجر، می تواند با مراجعه به دادگاه، دعوای اجاره بها را علیه مستاجر طرح کند.

اما، اجرت المثل، در جایی مطرح می شود که میان دو فرد، رابطه قراردادی اجاره وجود ندارد. اما، یک طرف، ملک دیگری را تصرف کرده و برای مدتی، مالک ملک را از منفعت یا منافع ملک، محروم می گرداند. در اینجا، مالک ملک می تواند، با مراجعه به دادگاه، دعوای پرداخت اجرت المثل ایام تصرف را علیه فرد متصرف، مطرح کرده که همان قیمت منفعت یا منافع ملک او در مدت تصرف می باشد.

حال که با مفهوم اجرت المثل و تفاوت آن با اجاره بها آشنا شدیم، می توانیم به این سوال نیز پاسخ دهیم که در دعوای خلع ید و مطالبه اجرت المثل، محاسبه اجرت المثل ایام تصرف متجاوز به چه صورت انجام می گیرد؟

در دعوای خلع ید و مطالبه اجرت المثل، به منظور محاسبه اجرت المثل ایام تصرف متجاوز، موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می گردد. این کارشناس، با بررسی منفعت یا منافعی که ملک در دوران تصرف داشته و به واسطه تصرف غیر قانونی، مالک از آن، محروم شده، مبلغی را به عنوان ارزش منفعت یا منافع ملک، در دوران تصرف مشخص کرده و دادگاه، در رای خود، علاوه بر خلع ید، حکم بر پرداخت این مبلغ نیز صادر خواهد کرد.